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名家論壇》徐佳馨/租屋的學問
新聞發佈時間:2017/02/14 01:32:12 pm
       

過年期間讀了幾本有意思的書,其中一本是好友從對岸找來青年學者李開周的《民國房市》,李先生長於古人的生活考究,一系列爬梳古人生活種種的書籍在兩岸皆頗受好評,《民國房市》一書中提到幾個概念,還真是開了眼。

就以租屋這居住行為來說,多年來,大家似乎認為「有土斯有財」是華人血液中的不可改變的DNA,可從考究中可以發現,民國38年之前流行的是租房,除非特別有錢或是打算長居一地的人,不然多是以租房過日子,以1934年的重慶市區為例,核心區常駐人口約莫30萬,但20多萬人在租房。

當時的首都南京,在1936年,超過90%的家庭在租房,換言之,僅有一成的人有房子。自有住宅率如此之低,推論不脫三個原因,其一是社會不穩定,無論是討生活或是躲戰亂,總難得一處求生;其二是房價高,當時貧富差距懸殊,資產族群擁有大多數的房產;其三,是當時人追求的是「有房住」,而並非「有間房」。

那麼多的租賃需求要如何滿足,在那個超乎現代能想像的年代,除了富人能租起大院,一般庶民租房並非一間房一戶,而是數戶或是十多戶住在我們眼中的一戶,居住品質之差,不言可喻,在這規格下,除了一般房東,廟宇、道觀、教會,甚或於宗族,都是租屋市場的供給者。在房東占有經濟優勢狀況下,說權益不如比拳頭,加上法令不周全,租房者很多事情很難指望什麼「公平正義」。

在台灣,雖說有民法保障,實際上租屋市場長期也就放任其自有發展,近期為了讓總統選舉的支票能夠順利兌現,內政部為了租屋問題傷透腦筋,特別是社會弱勢,除了希望多屋族提供房屋出租的喊話,還透過減稅和租屋平台皆不見效果,供給量均無法有效增加,放眼地方政府,目前也只有台北市都發局力推「包租代管」住宅新業務,透過公部門或受委託的民間單位先向房東承租,再租給房客,公部門承接風險,讓弱勢的租屋者也能在租屋市場中被公平對待,也期許和祝福這個做法能夠解決部分問題。

在筆者看來,若從租賃市場構面來看,撇除房東、房客與中介者三個屬於「人」的面向之外,應該要分成「資產」、「交易」與「金融」三大構面,或許更能看清長久以來租屋過程未被討論部分。

在資產構面上,僅僅是住宅租賃就有不同的類型,無論合法的,或是非法的(如違建),租金行情與資產價值間的關係,針對租賃中可能產生的價值減損,例如火災、凶宅等,是否應該思考導入保險機制,以保障三方的權益。

在交易構面上,包括房東、房客間的法律關係,中介者所負擔的法律責任,以及未來的求償機制,都是應該公開與透明,此外,不動產實價登錄僅限業者的規定應該要更全面,除了讓租金行情更「有跡可循」,也能有效避免逃漏稅。

最後,在金融構面上,一言以蔽之,就是如何拿到錢?無論是房東拿得到房租?屋況被破壞時可以求償?房客居住權益被侵害時,如何向房東請求?都是在現行法律上最不容易執行的一塊,也是供給者最在意的一塊。

前陣子報載政府將對房東提供租稅優惠,並且對租賃業者予以規範,筆者期待這是一個新的開始,可是若只從業者下手,對於更多的個體房東仍視若無睹,那麼,無論是有心或是無意,屆時效果不彰,也在意料之中了。

(作者徐佳馨,從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂,專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體,著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》,現職為住商不動產企研室主任。)
原發文處:http://ppt.cc/Ekktz