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本報特約--區域經濟/北京土地供應與房價預期的邏輯錯位
新聞發佈時間:2016/08/02 01:35:55 pm
       

今年以來房價上漲迅速的北京樓市,正陷入供應乏力的邏輯怪圈。  根據大陸國家統計局資料,今年6月,北京市新建商品住宅(不含保障房)價格環比上漲2.3%,同比上漲22.3%,漲幅位居70大中城市前列。近期,數個內城項目陸續推出,進一步抬高了整體房價上漲預期。  但與此同時,北京土地供應卻進入不斷減少的節奏中。北京市國土局資料顯示,今年前7月,北京僅供應9宗含住宅性質的土地,除去兩宗棚改地塊,僅有7宗宅地供應。土地供應面積也創歷史新低。  土地供應不足與房價上漲加速,似乎有著天然的邏輯合理性,但實際情況並非如此簡單。北京市房地產業協會秘書長陳志表示,按照對現有供應規模的推算,以及相關政策思路的要求,土地供應下降有其合理的一面。但對於略顯“饑渴”的北京樓市來說,問題有可能變得愈發嚴重。  土地成交創新低  根據北京市國土資源局資料,今年前7月,北京共招拍掛成交9宗含住宅性質的土地。除兩宗為棚戶區改造專項用地外,商業性住宅用地的成交數量僅為7宗。也即,今年北京宅地成交的節奏為“每月一宗”。  從區位分佈來看,這7宗土地僅有一宗位於“城六區”的朝陽區,其餘分佈在大興、昌平、門頭溝、順義、延慶等遠郊區縣。  中原地產根據上述資料統計得出,這7宗土地的建設用地面積為44.62萬平方米,規劃建築面積105萬平方米。土地交易宗數和交易體量都創下歷史新低。  與北京市房價不斷上漲的現實相比,這樣的供應規模顯得太小。  但陳志向21世紀經濟報導記者表示,這樣的供地節奏符合《北京市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》要求。  上述《綱要》提到,“十三五”期間,北京市的城鄉建設用地規模要控制在2800平方公里以內,與“十二五”期間的3650平方公里相比,減少了23.3%。實現這種目標的方式在於,“控制增量,盤活存量”。因此,北京新增土地供應的減少將不可避免,這將會影響到房地產用地供應。  從年度供應計畫來看,北京房地產住宅用地的供應規模也已從2011年的2550公頃,下降到2016年的1200公頃,降幅52.9%。  陳志還表示,北京樓市的供需缺口並沒有想像中那麼大。“北京市整體的潛在供應分為三個部分:拿地未開工、開工未入市、入市未銷售。”他說,把這三個部分全部算上,按照目前的去化速度,消化週期將在4-5年。  陳志指出,從總量上看,北京房屋供應並不緊張。北京的住宅保有量超過700萬套,常駐人口在2100多萬,基本可以實現“戶均一套”。  但之所以令外界產生“供不應求”的印象,在於供需不均衡。按照陳志的觀點,這種不均衡表現在4個方面:佔有量不均衡、面積大小不均衡、品質好壞不均衡、距離遠近不均衡。但這種不均衡並不能完全以增加土地供應的方式來彌合。  企業運營邏輯  相比之下,房地產企業有著另一套邏輯。“過去這幾年,北京都沒有完成土地供應指標。”一位非北京本地房地產開發商向21世紀經濟報導記者表示,即使在調減指標之後,北京的土地供應情況仍然難如人意。  資料顯示,近幾年來,儘管北京土地出讓金額不斷創新高,但更多是單價提高所致,實際出讓面積並不大。  上述人士表示,供地不足的一個直接結果就是,企業蜂擁搶地,並不斷催生高價地和“地王”。根據中原地產統計,今年上半年,北京成交住宅用地的平均樓面價達到19972元/平方米,同比上漲46.3%,地價創歷史新高。  同時,由於北京近年來多採用“捆綁”的方式,將商品房用地和保障房用地搭配出讓,使得商品房地塊的價格進一步抬升。  “普通地塊和高價地的操作模式和運作週期完全不一樣。”上述人士表示,普通住宅專案操作週期短,傾向於採用“短平快”的方式銷售,來賺取現金流。從市場角度看,這能夠在短期內快速增加市場供應。  但高端專案的操作週期普遍較長,企業傾向於通過“精耕細作”的方式獲取更多利潤。“市場高端化”的結果在於,這些項目並不能在短期內給市場增加供應,同時也超出了普通購房者的購買力,帶來結構性供應缺口。  隨著近年來北京房價的快速上漲,這種屬性也越來越強烈。21世紀經濟報導記者對多家房企採訪發現,全國化佈局的企業傾向於通過三四線城市的銷售來做大規模,包括北京在內的一線城市,則放緩節奏,謀求更多利潤。原因在於,“北京的地太難拿了,現有專案不能開發得太快。”  陳志也坦誠,從北京市房地產業協會的監測來看,近期以來,企業入市積極性明顯不足。“有些地塊壓個兩三年再開發,是很正常的事情。”  據悉,在北京房地產市場,有著大量開發週期在5年以上,甚至長達10年的房地產項目。一些項目在多年前以較低價格獲取,並按照“一年只賣一棟樓”的節奏進行銷售。分析人士認為,從單個專案的財務指標來核算,利潤可謂十分豐厚。  結構性風險  現實中,兩種不同的運營邏輯,正在共同推高北京市的房價預期。  7月28日,中駿召開發佈會,推出其在北二環德勝門的項目“中駿天辰”。鑒於其極其優越的地理位置,有業內人士認為,該專案的單價有可能攀升至20萬/平方米以上。同日,華潤也推出其在北京的新品“昆侖域”。  此前幾天,位於北京麗澤商務區的“懋源釣雲台”專案也借機推廣。其前身為懋源在2013年獲得的“夏家胡同地王”,當時的土地單價超過45000元/平方米。  這是近期北京樓市的一個縮影。在上半年市場熱度暫時降溫之時,大量房地產項目紛紛為下半年的市場機會做預熱。同時,這些年的高價地,使新入市的房地產項目逐漸趨於高端化。  但表面的浮華背後,其實蘊藏著不小的風險。陳志認為,地價貴並不等同于房價高,決定房價的根本因素在於市場供需關係。  他表示,北京房地產市場已經出現結構性供需錯位,即高端項目供應過剩,中低端項目供應不足。其隱含的重要結果就在於,未來這些高端項目有可能面臨銷售不暢的風險,尤其在金融性調控政策收緊的情況下。  從政策層面來看,局面並不樂觀。  7月26日,中共中央總書記習近平主持召開中共中央政治局會議,分析研究了當前經濟形勢,部署下半年經濟工作。其中首次提到“抑制資產泡沫”的說法。  證監會官員在近日的保薦機構專題培訓會議上指出,不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充,募集資金只能用於房地產建設而不能用於拿地和償還銀行貸款。北京市住建委發佈的《北京住房和城鄉建設發展白皮書(2016)》也提到,北京市將繼續嚴格執行限購和差別化的信貸、稅收等政策,適度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。  業內人士指出,對於當前過熱的市場,這些政策將起到一定的遏制作用。但陳志還表示,如何啟動北京現有的潛在庫存,仍然需要一定政策手段,以及在執行層面的進一步強化。 【中央網路報】
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