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打房新招-限購令
新聞發佈時間:2016/04/03 08:54:04 pm
       

工商時報【賴湘茹】

上海、深圳等於近日相繼頒布收緊樓市政策的「限購令」,以抑制如「流感」一般不斷蔓延的購房熱及迅速推高的房價。一般認為,這股「限購令」將擴至房價高漲的一線城市,惟對於政府的手再次伸入干預,部分分析認為,從需求端發力的「限購令」沒有對症下藥,且恐怕也無助於三四線城市解除庫存的壓力。

近日,中國一線大城滬、深先後提高購房門檻,上海發布號稱史上最嚴控房政策「滬九條」,提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限,並嚴格區分普通房及非普通房,且將第二套房的頭期款付款比率調高至50%∼70%。

至於深圳,則將非戶籍人口的資格判定拉高門檻,且限購一套房,並將首套房的頭期款付款比率由30%提高至40%。

一線城市樓市暴漲 難解

外界分析這波針對一線大城、房價高漲地區的「限購令」將蔓延開。近期已有媒體披露,位於北京、天津兩大直轄市間的河北省廊坊市政府透露,為穩定環京周邊縣市住房價格,推進房地產業平穩健康發展,已研究有關進一步規範市場秩序、穩定住房價措施,具體方案正在程序審定中,即將公布。

事實上,本輪樓市升溫主要從去年的「330」新政後展開。在330之前,政策面仍以限制房地產為主。然而,樓市升溫甚至暴漲的情況卻集中在一線城市,面臨急迫去庫存壓力的三四線城市回暖力道依舊乏力。

財新網專欄作家萬釗分析,在去年底的中央經濟工作會議上,定調今年經濟工作五大任務,其中一項便是房地產去庫存,然而,一線城市房價去年以來快速上漲與政策導向不完全相符,且更加凸顯過往政策失靈的矛盾。

萬釗分析,全國房地產庫存主要集中在三、四線城市,一線城市房地產市場的升溫並無法有效傳導到三、四線城市,相反的,由於一線城市房地產市場的投資需求旺盛,反而對三、四線城市形成資金的「虹吸效應」,不利於三、四線城市的去庫存。

深圳與上海分別在2015年下半年和2016年初經歷房價瘋漲,國家統計局月中公布的2月新建商品房價格指數顯示,深圳房價與去年同期相比暴漲57.8%,上海為25.1%,北京則為14.2%。

三線城市樓房庫存 難去化

2016年初,上海代替深圳領漲一線城市,據中原地產統計,2月上海房價月增幅為8%,遠遠領先深圳的2.2%和北京的4.1%。

在上海、深圳相繼推出「限購令」之下,近期兩地樓市已有降溫跡象,然而,市場分析認為,「限購令」並無法解決一線城市當前「供給不足」的問題,恐怕會陷入「愈限價愈高」的窘境。

中金公司首席經濟學家梁紅指出,導致上海房價推高的原因,主要關鍵在於「供給端」,即土地供應不足、保障房供應不足,「既然是供給端的問題,在需求端(限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調控手段)著力的政策顯然是低效、甚至適得其反」。

梁紅具體指出,以戶籍限制購買資格與戶籍制度改革的總體思路不符,且上海的人口密度並不高,人口和GDP的集中度也不夠,解決「大城市病」的焦點在於加強城市建設和加大土地供應,而非以限購措施阻礙人口流入。

其次,頭期款付款比在中國仍然偏高,上海提高二套房頭期款,不僅與市場化改革方向不符,且香港經驗證明,在住房供給嚴重不足的大背景下,高頭期款比例會進一步惡化財富及收入分配。
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