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創新低!2015Q4億級商用不動產交易僅791億
新聞發佈時間:2016/01/13 01:51:55 pm
       

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2015年第4季商用不動產交易市況上演逆勢攀升,成交億元以上的總額突破500億!根據永慶資產管理統計,2015年第4季億元以上商用不動產交易金額暴增至529.5億,不僅較第三季的90.4億大漲4.9倍,年增率也較2014年的226.3億增加1.3倍。

永慶房產集團業管部協理鍾穎麟分析,商用不動產景氣自2012年金八條管制之後,買氣轉冷,尤其壽險業受限最低投報率的限制,只能將部分資金先轉向海外投資,直到2015年前3季的交易動能更陷入谷底,平均單季總銷金額未達百億,跌穿2008年平均單季123億的新低紀錄。所幸,第4季有指標大案順利標售,億級商用不動產成交金額達529.5億,其中富邦人壽以270億元向新光人壽買下信義A8館,為最大亮點,佔第4季總額的51%。

不過,鍾穎麟表示,以2015全年統計來看,成交總額僅791億元,為2008年金融海嘯以來新低,整體市場買氣仍是偏向保守看待。2016年房地合一上路,已無其他房市管控疑慮,交易面回歸自用或長期置產的趨勢下,合理行情、至少2.5%以上投報率與穩定收租等條件已成為未來購置房產的關鍵。

根據永慶資產管理統計,第4季投資資產類型以商場類最高,交易金額為302.6億元、佔比57.1%,其次為廠辦的118.9億元、佔比22.5%;買方投資人以壽險業為大宗,交易金額為304.4億元、佔比57.5%。鍾穎麟分析,第4季交易金額最高的指標案為信義A8館,關鍵因素在金管會正式公告收益率門檻降為2.555%之後,富邦人壽隨即出手買下A8館。同為富邦人壽資產的A10館與A11館,顯見富邦人壽不僅選擇穩定投報的成熟商用標的,也看好精華區地段的價值性。

此外,鍾穎麟說明,廠辦類交易為第4季第二高的產品,指標案為英業達以60億買下宏達電鄰近桃園後火車站的TY5廠辦大樓,因應未來業務擴充需求與提升產品研發能力,購置新廠辦大樓,做研發總部之用。此筆交易是2015年第二高總金額的個案。


永慶資產管理調查,2015年第4季台北市中心辦公商圈空置率與租金變化,平均空置率降至5.9%,整體辦公租金維持在2,083元/坪/月,鍾穎麟說明,第4季整體租金變化不大,企業自用需求不減,尤其壽險業與金融業有辦公空間擴增需要,部分自有出租的辦公大樓轉為自用優先,例如:富邦敦南大樓與國泰信義敦南大樓,有部分樓層即是自用。此外,信義計畫區,頂級辦公空置率也呈現下降的趨勢,其中華南金控總部大樓,出租的六個樓層,都已陸續完成出租簽約。

近年國際經濟成長力道趨緩,但台灣觀光產業卻一枝獨秀,來台旅客人次從2014年達990萬,2015年12月中旬正式突破千萬人次。鍾穎麟說明,目前統計2015年1-11月來台旅客,最大宗的陸客達386萬人次最多,其次為日本及港澳來台人次超過百萬,韓國旅客也突破50萬人次。交通運輸業、旅宿業、觀光商圈、百貨商場與知名餐飲服務業等,龐大的觀光產業鏈雨露均霑。

鍾穎麟表示,台北市工商投資情況穩定成長,商用不動產市場需求仍在,統計北市公司登記家數,截至12月份公司行號登記達22萬8,570家,年增店數為4,542家,年增率2%。根據北市商業處資料顯示,已呈現連續47個月遞增走勢,創下近10年以來的新高。其中,產業分類以「批發及零售業」6萬9,562家(佔30.4%)最多,12月份新設立1,386家,新增類型集中在「批發及零售業」、「專業、科學及技術服務業」、及「金融保險業」,其中又以「批發及零售業」323家最多,佔23.3%。

展望2016年,鍾穎麟認為,全球經濟成長仍未明朗,中國經濟動能走緩以及紅色供應鏈影響國內出口產業、區域政局紛擾不定、油價大跌、亞洲貨幣競貶影響股匯動盪,再加上國內房地合一稅上路與總統大選因素,市場投資氣氛變得複雜多變。

不過,低利環境維持不變,商用不動產投資仍有利置產型與舊換新、次級地段換精華區等自用型客群,唯買方市場更重視投報效益與價格合理性,增值潛力已非首選,次級商圈新商辦以及市中心區商圈的中古商辦、中低總價等產品,是市場受青睞的主力。

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